面對越來(lái)越嚴的調控,開(kāi)發(fā)商囤地依然熱情似火。日前,一份據稱(chēng)是國土資源部提供給銀監會(huì )用作信貸風(fēng)險排查的《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》被媒體公開(kāi),全國共有1457宗閑置土地被列入“黑名單”。然而,事實(shí)很快就證明,閑置土地遠不止這些。
8月19日,國土資源部土地利用司司長(cháng)廖永林在新聞發(fā)布會(huì )上表示,截至今年5月底,全國共上報房地產(chǎn)違法違規用地宗數3070宗,這其中,閑置土地宗數高達2815宗,閑置土地面積達16.95萬(wàn)畝,接近1.13億平方米。這會(huì )不會(huì )仍是開(kāi)發(fā)商囤地的冰山一角?
多家房企儲地可用十余年
據國家統計局公布,2009年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積2.3006億平方米。廖永林通報的閑置土地面積是去年土地開(kāi)發(fā)面積的一半左右,據此計算,這些閑置土地足夠全國房地產(chǎn)企業(yè)半年開(kāi)發(fā)之用。
看起來(lái),這一組土地閑置數據大得有些驚人。不過(guò),從房地產(chǎn)企業(yè)角度得到的結論卻更加超乎想象。
8月24日,碧桂園集團發(fā)布2010年半年報顯示,該公司今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入111.79億元,所銷(xiāo)售的總建筑面積為209.5萬(wàn)平方米。而目前該公司土地儲備(建筑面積)高達4285萬(wàn)平方米。
再以恒大地產(chǎn)為例,該公司2009年年報顯示,截至2009年底,該公司擁有近5497.6萬(wàn)平方米的土地儲備(建筑面積),而去年該公司實(shí)現交樓面積只有88.1萬(wàn)平方米,以如此開(kāi)發(fā)速度計算,恒大地產(chǎn)的土地儲備足夠其開(kāi)發(fā)60多年。即使以該公司2010年計劃竣工500多萬(wàn)平方米物業(yè)面積計算,其當前的土地儲備量也至少可用10年。
按照有關(guān)規定,土地閑置滿(mǎn)兩年,將依法無(wú)償收回。但目前開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用分期開(kāi)發(fā)模式,以規避囤地嫌疑。
據接近國土資源部的一位人士透露,此前傳出的“1457宗閑置土地”是截至2009年9月份的情況,而在這份詳細名單中,泛海建設、華潤置地、金隅、金融街、和記黃埔、香江國際、新世界中國等都榜上有名,不少地塊閑置時(shí)間甚至超過(guò)了10年。
坐等土地升值遠勝建房
事實(shí)上,有關(guān)部門(mén)對于囤地的查處越來(lái)越嚴,但囤地現象屢禁不止,甚至有愈演愈烈之勢。據前后公布的兩份土地閑置情況對比發(fā)現,從去年9月到今年5月這段時(shí)間,土地閑置數量幾乎增加了一倍。
廖永林表示,各地上報的2815宗閑置土地中,因毛地出讓拆遷難、調整規劃等客觀(guān)原因造成閑置的約占六成以上。他進(jìn)一步指出,由于客觀(guān)原因造成閑置的比例大、協(xié)商查處難度大,再加上較早出讓的“毛地”拆遷難,以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規用地查處結案率比較低。
在稍早前媒體曝光的“1457宗囤地黑名單”中,泛海建設旗下4宗地塊于2004年8月31日取得,開(kāi)工日期定在2005年2月27日,竣工日期定在2007年5月30日,但至今這4宗地塊尚未動(dòng)工。
據了解,這4宗地塊分別是北京朝陽(yáng)區東風(fēng)鄉泛海國際居住區二期1、2、3、4號地,其建設面積30.57萬(wàn)平方米,總建筑面積87.31萬(wàn)平方米。在2004年為取得這4宗地塊,泛海建設總共花費2.25億元。從2004年至今6年間,這4宗地塊一直未開(kāi)工,而地價(jià)卻一飛沖天。
去年12月17日,保利地產(chǎn)以30.4億元奪得東風(fēng)鄉高井村居住混合公建用地,樓面價(jià)高達23500元/平方米。據此計算,泛海建設旗下閑置的87.31萬(wàn)平方米土地的總價(jià)值已經(jīng)高達205億元,其當初買(mǎi)地的花費簡(jiǎn)直微不足道,輕松溢價(jià)200多億元。
針對土地閑置現象及回收傳聞,泛海建設在8月4日發(fā)布公告,將這4宗土地延期開(kāi)發(fā)的原因歸為土地功能、規劃調整,并稱(chēng)土地不存在被收回的風(fēng)險。
據記者了解,這4宗土地中的1號地目前正在進(jìn)行規劃調整。今年5月7日,泛海建設子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司向北京市規劃委員會(huì )提出申請,在二期地上建筑規模不變的前提下,將1號地原規劃建筑高度100米~120米,擬調整為260米~338米。
據北京市國土局資料顯示,2004年批地時(shí)1號地建筑面積為22.8萬(wàn)平方米,而當前1號地的總規劃建筑面積已調整到63.85萬(wàn)平方米,其中地上43.11萬(wàn)平方米,地下20.73萬(wàn)平方米。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉分析認為,在建筑面積不變的情況下,建筑高度提高后,樓棟可以做得更少,有更多的面積可以做綠地,居住舒適性將大大提高,隨之升值的就是其產(chǎn)品價(jià)值及利潤。以其建筑面積和目前4.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)計算,其額外收益可以增加數百億。
SOHO中國董事長(cháng)潘石屹曾在網(wǎng)聊中公開(kāi)表示,“建房子的不如倒地的更賺錢(qián)”。土地的迅速升值,讓囤地的開(kāi)發(fā)商有利可圖,他們可以等到土地升值后再開(kāi)發(fā)或者轉讓?zhuān)@正是囤地的動(dòng)力所在。
記者就此事致電泛海建設,但目前尚無(wú)回應。
10月底前完成閑置土地查處
“閑置土地是社會(huì )財富的巨大浪費,”潘石屹認為,由于土地閑置,市場(chǎng)上房子供應量就少,房子價(jià)格永遠遵循市場(chǎng)供求關(guān)系的規律,供應量少,房?jì)r(jià)就會(huì )上漲。而且囤積土地讓房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越扭曲,土地囤積越多,市場(chǎng)上房子的供應量就越少,房?jì)r(jià)就上漲得越快。而房?jì)r(jià)上漲得越快,土地的價(jià)格就上漲越快,“地王”的現象就會(huì )越來(lái)越多,這樣反過(guò)來(lái)更加刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去囤地。
廖永林表示,打擊囤地將能遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展。
據國土資源部公布,截至目前,全國已開(kāi)展查處的各類(lèi)房地產(chǎn)違法違規用地共計2208宗,總面積約13.25萬(wàn)畝。其中,閑置土地2044宗,面積12.35萬(wàn)畝。全國已查處結案的房地產(chǎn)違法違規用地宗數為826宗,面積約4萬(wàn)畝,共收回土地使用權面積1.2萬(wàn)畝,收取罰款或閑置費總計4.8億元。
對于此次公布的2815宗閑置土地,國土資源部也設定了一個(gè)清理期限:今年10月底前。
廖永林表示,已經(jīng)及時(shí)將閑置土地等違法違規用地情況抄送了相關(guān)部門(mén)。下一步,國土資源部將督促各地加快查處進(jìn)度,維持對違法違規房地產(chǎn)用地的高壓態(tài)勢,形成強大的聲勢與壓力,確保于10月底前基本完成查處任務(wù)。
有業(yè)界人士指出,對于多年不開(kāi)發(fā)閑置土地的處理,最重要的就是及時(shí)處理。可將全國房地產(chǎn)閑置用地公之于眾,這樣更有利于清理閑置土地。
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多家房企儲地可用10余年 房市還有多少土地在閑置
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